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价格飙升得到遏制房地产调控步入观望期

日期：2010-07-12

    近期，上海、南京等地的房贷政策悄然松动，第三套房贷部分开闸，第二套房的认定也出现松动。与此同时，国资地产企业“攻城略地”并未减速，其逆市扩张的战略似乎暗含着对调控放松的预期。种种迹象表明，在实体经济复苏曲折的背景下，房地产调控已开始步入前期出台的政策效果观望期。
    进入7月，陆续公布的各项领先指标表明，整体经济增速再现回落趋势，而房地产“引擎”出现的问题也让地方经济增长开始承受压力。已持续3个月的房地产调控是“收”还是“放”面临“两难”，“收”则担心进一步伤及经济，而“放”则可能使资产价格出现报复性反弹。
    本轮房地产调控之严，主要体现在信贷政策上。贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高至50%，并执行惩罚性利率；商品房价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款；同时，住建部等三部委在6月份出台了更加严格的“认房不认贷”的第二套房认定标准。受此影响，全国主要城市的房地产市场陷入冰冻，以“遏制部分城市房价过快上涨”为目的的政策效果显著，一线城市房价增幅明显回落，二三线城市房价则环比下降，调控的初步目标已经实现。
    下半年，房地产调控的松与紧，也主要聚焦于信贷政策。业内预计，如果房价进一步回调，商品房销售持续低迷，则信贷政策适度放松的概率加大。5月以来，受信贷紧缩影响，商品房成交量迅速萎缩。国家统计局数据显示，5月，全国商品房销售额环比下降25%，北京、上海、深圳等地商品房销售下滑超过50%。从万科、保利等一线地产商最新的销售数据看，6月份全国商品房的销售状况可能继续恶化。
    显然，销售持续低迷会降低开发商的投资意愿，而房地产投资下降会直接影响固定资产投资增速。2009年，全国房地产销售额占GDP的比重达7.5%，房地产开发投资占固定资产投资的比重达16.5%。
    以政府投资为主导的经济刺激政策将逐步退出，在此背景下，房地产投资和消费对内需的拉动作用更加重大。目前，信贷收紧和直接融资受阻，已让相当一部分民营房企陷入资金链紧张的困局，影响开发投资。业内人士指出，如果房地产开发投资增幅从此前的30%降至10%以下，对明年经济的负面影响将十分明显。
    今年下半年，出口形势可能并不乐观，而调整结构和经济转型还需要时间。因此，近段时间，中央频繁赴各地调研实体经济的同时，也委托有关机构对北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，为制定下一阶段的调控政策做准备，防止房地产市场“大起大落”。
    可以预见，下半年的楼市调控，既不是一味地收紧，也不是简单地松绑，如何在“保持政策的连续性和稳定性”的同时，增强“针对性和灵活性”，保证房地产市场平稳发展，不出现大起大落，考验相关部门的智慧。（来源：中国证券报）

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