在上海市房地产行业协会日前组织的房地产业形势研讨会上，上海市相关房地产主管部门和房地产市场人士、专家学者再次就楼市前景进行沟通。“在会上，我的感受是，政府层面对楼市的态度很明确--不怕降价怕涨价。”一位参与会议的房地产专家告诉记者，“在此思路下，我们可以推测一切可能导致房价上涨的政策和行为，都将在政府层面得到抑制。”
楼市小阳春能否持续
据上海证券报报道，数据显示，今年第一季度，全国商品房销售面积同比增长8.2%，其中商品住宅销售面积增长8.7%；商品房销售额同比增长23.1%，其中商品住宅销售额增长24.7%。一个明显的迹象是，众多城市正在以远超市场预期的速度实现商品房销售。
以成都为例，数据显示，成都第一季度商品住宅成交532万平方米，比去年一季度增长85%，并在3月份历史性地突破1.5万套。根据成都地方政府去年年底的预测，其2009年希望实现800万平方米的商品房销售预期。如果按一季度的状况，成都全年将完成预期的一倍。
易居中国研究报告显示，上海去年商品房销售量约1000万平方米，今年预计在1200万至1500万平方米。今年3月，上海共有156万平方米商品住宅销售量，如果持续这样的销售量，上海也将大大超过预期的商品房成交量。“以目前的需求量，上海每天成交1000套房子显然不正常，每天500套才可能持续。”一位房地产代理商称。
“这种不合常规的成交量基于此前大量积压的刚性需求和房价稳步下调，而等到这批需求稍有缓解后，价格又略有上升，成交量必然向下调整。”市场人士称。
来自中原地产的初步统计显示，4月以来，全国商品房销量大约同比下跌两成左右，部分城市的成交量比3月份下降了三成。中原地产北京分公司李文杰称，这一迹象说明刚性需求的集中释放正在趋缓。此外也与一些开发商的大胆提价有关。李文杰告诉记者，目前北京一些中心城区楼盘已经开始上调价格，单价调整幅度在千元上下。
一位房地产专家表示，目前决定小阳春能否持续的重要一环取决于开发商自身。如果开发商头脑发热，盲目调价，甚至出现雇用房托假造热销局面，或者通过假按揭从银行套现，那么新一轮的监管和紧缩即将到来。
如果成交量稍有调整，不排除如万科般敏感的房地产企业再掀新的降价促销潮。毕竟，房地产企业本轮资金压力尚未完全解套。此前，万科执行副总裁肖莉曾表示，2009年万科将继续坚持有利于销售、活跃市场的定价策略。
会否出台相关政策
此外，未来房地产业是否会出现中央及地方层面的刺激政策也是市场关注的焦点。权威消息人士向上海证券报透露，数月前，上海曾就某些重大的刺激政策与中央相关部门进行沟通，希望获得批准，但最终得到的回复是希望上海在重大政策中“不要带头”。
今年年初，十大振兴计划中最终没有列入房地产业，上海易居房地产研究所所长李战军称，这从一个侧面反映了房地产业作为支柱性产业的敏感和重要性。“一个可靠的说法是，在去年底今年初房地产市场最微妙的时期，购房退个人所得税曾被列为国家刺激楼市的撒手锏。但随着楼市小阳春的到来，目前有关部门的态度是不出台刺激政策，也不出台打压政策。”知情人士透露。
房地产业专家蔡为民告诉记者，目前中央对各地楼市的态度十分明显，确保老百姓买得起房是基本着眼点。“地方政府和开发商不能在房价涨了50％时仍觉得正常，房价跌了5％就大吐苦水，屡次要政策。”
但是，蔡为民也表示，如果房地产业在未来一段时间仍无法带来经济景气度提升，国家完全有可能出台进一步刺激政策。“毕竟，购房退税在一些海外市场有多年的实行经验，没有任何操作壁垒。”
卖方纷纷提价楼市博弈再度加剧
据上海证券报报道，今年3月份，全国各地楼市呈现一片暖意。北京、上海、深圳、杭州等地的二手房市场，成交纷纷出现大幅上扬。受到市场回暖影响，惜售、提价等现象开始出现，一些业主也开始上调对手中物业的挂牌价格。进入4月份之后，由于价格和心理预期的差距扩大，买卖双方再度陷入僵持状态。
二手房业主纷纷提价
“与3月份相比，现在的交易时间越来越长了。”上海一位中介门店负责人表示，“房东不断提价，有些房源的议价空间几乎为零。”21世纪不动产上海区域市场中心的统计表明，自3月下旬开始，上海二手房市场的业主提价现象已经初露端倪，4月份更是变本加厉。
据统计，这一现象在供求较为失衡的区域尤其突出。如普陀真如、杨浦鞍山、闵行七宝等板块，在需求不减的背景之下，区域内稀缺房源业主的提价情况更为明显，区域平均挂牌价格有4%-8%的上扬幅度。
无独有偶。北京、深圳、杭州等地的不少二手房业主，也开始恢复了乐观心态，纷纷将手中持有物业的价格进行上调。深圳美联物业南山区副总监孟祥义表示，深圳不少投资业主是在2007年楼价高位时期进入的，在2008年甚至今年1、2月份，由于市场萎靡不振，许多业主只能选择亏本出让。但在3月份市场出现回暖的情况下，有些业主开始把物业价格进行上调。
如深圳南山区的中信红树湾，其价格在2007年高峰时期一度达到28000元/平方米，后来随着市场成交走低逐渐调整至22000元/平方米的均价。目前，这一楼盘的二手房挂牌均价回升至25000元/平方米。“但对于以28000元/平方米价格购得的业主来说，以目前的价格出售仍是亏的。”孟祥义表示。
买卖双方再度博弈
21世纪不动产上海区域市场中心有关分析师指出，进入4月份以来，市场需求仍然旺盛。“供大于求的市场态势，更容易导致业主提价。”业内人士表示。在上海，部分区域内稀缺房源的持有者，提价情况尤其明显，一些板块的平均挂牌价格甚至有4%-8%的涨幅。
浙江中原地产品牌管理部市场推广经理荆海燕表示，在杭州五大主城区，业主上调价格的现象比较明显。如一套西城年华的房源，原本房东开价145万元，在多批客户表示有兴趣购买的情况下，房东随即将价格上调至148万元。
“但是，需要强调的是，买方的心态比较理性。”北京中原三级市场部副总经理宫萍表示，“一方面，价格上调容易造成价格差异性扩大，另一方面，随着北京保障性住房建设的展开，买方对于后市的预期仍然是看跌的。”
21世纪不动产上海区域市场中心提供的调查显示，从4月初至今，上海各个区域二手房市场成交量与3月同期相比，有10%-15%的下降。21世纪不动产上海锐丰普陀南区域经理胡明锋向记者介绍，自4月初至今，普陀区的成交量环比有近3成的下降。
“优质房源明显减少，一些紧俏房源的房东不断加价，部分买家在加价后仍不能令业主满意，只好放弃购买。”以上海春天一套二室的房源为例，该盘最早挂牌价为193万元，曾有5组客户表示了购买意向，在市场如此看好的情况下，业主开始连续加价至200万元。“虽然有意向客户愿意接受198万元的价格，但最终还是未能达成交易。”胡明锋表示。
业主提价导致交易失败的情况有所蔓延。据记者了解，宝山共富、浦东三林、闵行七宝等各个板块均有类似现象出现。而在深圳，较为典型的南山区中信红树湾楼盘，目前25000元/平方米以下的房源几乎“有价无市”。
涨价恐难获市场支撑
业内人士指出，导致二手房市场开始出现观望情绪的原因，主要还是买卖双方在价格上产生分歧，从而导致成交放缓甚至减少。
21世纪不动产分析师认为，上海在经历3月份的一轮成交回暖之后，有效房源的供应量明显减少，从而促使部分购买者的入市节奏趋于放缓。“总体看来，这是刚性需求在今年一季度集中释放之后的合理调整。”深圳美联的孟祥义则表示，“从目前的情况来观察，深圳二手房市场的价格上涨不会很快。”
对于后市，21世纪不动产上海区域市场中心认为，目前市场仍以刚性需求为主，这部分购房者心态比较理性，因此，房价上涨难以获得市场支撑，对于业主来说，频繁加价可能会导致一时难以达成交易。（新华网综合）
