“去年下半年以来，房地产业步入调整下降的轨道，成交量萎缩，市场低迷，但问题并不是市场需求不够，而是消费者更多地选择观望大势，与开发商进行心理“暗战”。安徽省新近出台的措施，将会为房地产市场健康发展提供新的动力。
让利于民 减免购房费用
今年1月至4月，合肥市商品房备案面积为315.57万平方米，其中住宅面积267.49万平方米，同比分别下降12.32%和16.01%，但4月降幅比3月减少近10个百分点。
当前，楼市成交量不足，问题并不出在市场需求不够，而是居民心理预期下降，消费者更多地选择观望大势，与开发商进行心理“暗战”。因此，运用政策杠杆，减免购房费用，成为从中央到地方政策提升居民消费能力，促进房地产市场健康发展的重要着力点。
按国家政策，居民首次贷款购买普通自住房，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率0.7倍，最低首付款比例调整为20%。自2009年1月1日至12月31日，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
我省“11条”进一步明确，在国家已出台的税费减免政策基础上，各地可结合实际，进一步制定居民购房契税补贴和收费减免政策，鼓励和支持居民购买普通商品住房。“这既是对合肥、芜湖、池州等地托市措施的认同与肯定，也为各地推出更多的本地化政策留下了空间。”专家分析道。
“11条”明确，为改善性“二套房”松绑。即：自2009年1月1日至12月31日，个人转让购买超过2年(含2年)的住房，普通住房免征营业税，非普通住房按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人转让购买不足2年的住房，普通住房按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，非普通住房按其转让收入全额征收营业税。
合肥等地将户口政策，作为刺激楼市消费的推手，也得到了省级层面的肯定与推介。“11条”规定；各地可结合当地实际，进一步放宽外地购房者办理当地城市户口政策。
支持企业 缓解资金压力
房地产开发是资金密集型行业。销售不畅，资金回笼慢，造成开发商资金链紧张，这是当前最大的市场风险之一。一旦开发商资金链断裂，不但大量前期投资打了水漂，“烂尾楼”困扰政府和社会，消费者还将承受一系列派生而来的重大损失。
基于此，“11条”及时为开发商提供了缓交税费等政策缓冲，最大限度地为房地产开发企业纾解资金压力。
这些政策包括：对房地产开发项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润下限标准预征企业所得税，实行按季(月)预缴、项目完工后清算；对纳税确有特殊困难、不能按期缴纳税款的房地产企业，按规定经批准，可以延期缴纳，但最长不得超过3 个月；对房地产开发新开工项目应缴纳的相关规费，各地可结合实际，给予缓缴或分期缴纳，最长可延期至申请办理商品房预售许可证时缴纳。同时，我省还将支持开发商合理的融资需求。
土地成本是企业支出的“大头”之一。“11条”推出新政策：对房地产项目，各地可实行“大块规划、小块供应”。对房地产开发企业新买进的开发用地，出让方与购买方可通过土地出让合同约定，适当降低土地出让金首付比例、延长支付期限。
缓缴开发项目相关税费、土地款限期缓缴……这些政策措施正好解了财务困窘的开发企业的燃眉之急。“政策非常切合实际，是一场及时雨！”合肥一位开发商表示。新政策在一定程度上为开发商念响了“松箍咒”，在当前的困难局面下，企业的资金调度使用可以更加宽松合理，为市场“突围”争取了更多的缓冲时间。
提升住房品质，培育和促进住宅产业化发展是调整住宅产业结构，增强房地产业可持续发展能力的必然要求。为此，“11条”新政中突出加快发展“节能省地环保型住宅”，推进住宅产业化发展步伐，促进住宅产业结构调整。鼓励在我省发展节能省地环保型住房，对列入省级以上节能省地环保型住宅建设试点项目的建设，将按有关规定，采用补助、奖励等方式进行支持。而住房建设及相关研究单位为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，可享受相应的税收优惠政策。
房价须稳 善待市场热情
“11条”新政的出台，对逆境中的我省房地产业，无疑是一个重大利好。“减免税费，让消费者减少了购房负担，缓交规费，缓解了开发企业的资金压力，对地方政府而言，则得到了可以根据本地实际灵活促进房地产市场健康发展的政策授权，有了尚方宝剑！”专家分析，“11条”作了多赢的政策设计，使得消费者、开发商各得其利，其主旨就是多管齐下、撬动楼市。
但也有专家表示，新政对当前楼市消费的刺激作用有多大，还有待于进一步观察。“毕竟，政策中减免的额度、幅度和力度都不确定。”安大金融系教授徐亚平分析说。他还强调，房地产业虽然有一定的地区差异性，但总体上说与全国行业气候、宏观经济整体运行关联紧密，在“大气候”没有根本性转变的局面下，行业的局部也很难彻底走出低谷。
政府出台政策，目的是让房地产市场平稳，防止楼市过热和低迷，从而更好发挥产业龙头作用，推动工业化和城市化进程。因此，需要注意的是，房地产开发企业不能将政府政策化为涨价的动力，变成与消费者进行价格博弈的资本。
“虽然目前市场出现一定的反转行情，但难言是真正回暖，原因是实际的房价与老百姓的承受能力仍然有一定偏离度。”专家强调，在成交量正处在上冲乏力、可能下滑的关口，价格指标是决定未来市场走向的关键因素，开发商应该珍惜政府出台的政策及市场热情，真正科学地调整自身的建设、管理与营销成本，用更优惠的价格吸引消费者真正回流。（新民网）
