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保障房债券融资开闸数千亿资金缺口仍难填

日期：2011-06-22

    面对保障房这块“大蛋糕”，无从下手的企业终于获得了“刀叉”。
    《每日经济新闻》记者获悉，由发改委制定的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》（以下简称《通知》）日前已下发到地方政府，明确投融资平台公司和其他企业可申请发行企业债券，为保障房建设筹措资金。
    与此同时，财政部最新发布的发债计划显示，今年仍将发行两千亿元地方债，优先用于保障房建设，首期500多亿地方债将于6月27日上市。
    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，政策的开闸，将使企业募集到3000亿~4000亿规模的资金。然而，杨红旭同时认为，两大平台开通，仍不解渴。
    按照要求，全国1000万套保障房必须在今年11月底前全部动工，但截至5月底，实际开工率仅为34%，这也意味着，在全年大约1.4万亿元的保障房投资中，将有9300亿要在未来5个月投放。
    在土地出让遇冷、银行贷款难度加大的情况下，即便上述两个平台融到的资金全部投入保障房，也有数千亿资金缺口待补。
    “政府+开发商”模式将占主流
    《通知》规定，除地方政府投融资平台公司以外，其他企业也可发行企业债券进行保障房融资，但必须“在政府核定的保障性住房建设投资额度内”。
    中金公司发布的报告认为，今年下半年保障房建设 “政府+开发商”模式将占主流。北京一位匿名开发企业代表也向《每日经济新闻》记者表示，保障房收益稳定，且企业可通过投建保障房建立与政府的合作关系，并获得政策优惠。在企业获得银行贷款愈加困难的情况下，成本相对较低的债权融资不失为一个好的渠道。
    但同时，困扰保障房建设的利润率问题仍然未能根本解决。在保障房的各项类型中，建设经适房、限价房的利润虽低，但回款相对较快；而廉租房和公租房建设回款较慢，企业建设的积极性更加难以保证。
    杨红旭认为，保障房建设收益率低、回款慢的现实将使企业（尤其是上市房企）更加慎重地选择债券融资。
    今年4月，作为行业龙头老大的万科与河北省住建厅签署协议，承接河北8000套保障房的建设，这是民企开发商少有的保障房大单。但万科集团副总裁毛大庆也坦承，建设保障房意在获得品牌推广效应，以图今后在北京周边城市的发展。
    杨红旭表示，可以预见的是，即便放开债券融资的闸门，未来通过这种方式投建保障房的企业，仍将以央企和地方国企为主。
    第三季度房地产投资提速
    在保障建设任务空前庞大的背景下，近期中央不断给予融资政策支持。财政部近日公布了今年首期地方债代理发行计划，涉及11个省市，共计504亿元的地方债将重点投向保障房。
    同时，住建部、财政部、人民银行三部门正在对利用公积金支持保障房建设试点工作进行专项检查，意在核查公积金贷款的落实力度和安全性。
    在不少业内人士看来，随着政策影响下的商品房投资热情减退，保障房正在成为拉动房地产投资的主力。
    根据国家统计局的数据，今年前5个月，全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%，远高于同期固定资产投资的增速（25.8%）。自2009年6月以来，房地产开发投资增速已连续24个月明显超过固投。
    杨红旭表示，随着保障房资金的到位，今年第三季度保障房投融资和建设将继续提速，并使得房地产投资增速继续维持在较高的水平。他认为，今年11月底前完成保障房开工任务“应不成问题”。
    有观点还称，如果今年全国保障房1.4万亿投资全部落地，将占整个住宅投资比例的半壁江山，其上下游的数十个相关行业也将受益。
    地方融资平台风险加大
    在地方融资平台债务越陷越深的情况下，如果再发债或将出现旧债未了，又添新债的情况，风险也由此加大。杨红旭认为，“发债就是透支未来的收入来解决保障房十多年的欠债。地方债务的负担或由此加重”。
    而对银行影响，招商银行（600036，SH）分析师刘东亮对记者说道，“应该会缓解银行的信贷资金压力。在连续上调存准后，银行的资金面有压力，通过债券融资，可以绕开信贷的指标。我觉得影响最大的可能是城投债这一块，以前城投债被认为是有风险的，如果还是依托同一个平台融资的话，风险实际上加大了。对地方融资平台的贷款，风险主要来自抵押物的价格，比如地价之类的，我觉得银行贷款和新债关系不大。”(本文来源：每日经济新闻作者：张敏)

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