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楼市等待新限购“靴子”落地

日期：2011-08-22

    根据住建部下发的通知，各省在8月20日之前上报辖区内各城市上半年房地产市场调控工作情况。此外，住建部公布新增房屋限购城市的5项建议标准，建议符合2条以上的，均可列入新增限购城市名单。
    业内人士分析认为，如果限购令“扩容”，近期房价涨幅居前的，以秦皇岛、丹东、洛阳等为代表的多个二三线城市有望上榜。然而，就现实而言，各地压力重重。虽然8月20日的“大限”已过，但是，新限购令“靴子”何时落地仍难预料。
    规避“新限购令”
    为了规避限购令，一些二三线城市费了不少心思。某南方著名三线城市的住建委工作人员李新（化名）告诉中国证券报记者：“其实我们早就听到限购令要扩大至二三线城市的风声，只是上边迟迟没有动静。不过，我们已经提前汇报过了，其实我们这个市的房价并不高，也不存在房地产泡沫，根本不需要限购。”
    而根据国家统计局每月公布的70个大中城市住宅销售价格变动情况数据以及其他研究机构的监测，中国证券报记者发现，正是这个所谓房价不高的三线城市，其今年以来的房价已经多次“领跑”在全国房价涨幅榜的前列。
    李新还表示，在被住建部约谈或可能约谈之前，就“提前汇报”的城市不在少数。业内人士表示，绝大多数二三线城市都不愿意甚至很抵触执行“限购令”。比如之前住建部约谈30个城市，目前仅10个城市约谈成功。因此，对于“新限购令”何时执行，不少业内人士都表示变数很大。
    业内人士表示，“除了暗地里给主管部门打招呼，明面上就用限价令先发制人，免得新限购令砸中了自己。”据了解，7月底至8月初，不少二三线城市纷纷在“限价令”上发力，河北、山东、四川等多个省份也纷纷出台、或正酝酿出台辖内的二三线城市的限价措施。
    据了解，除已率先出台“限价令”的河北廊坊市，山东烟台市也于8月2日出台《关于进一步规范商品房预售价格和合同备案管理的通知》，该通知中明确指出，商品房销售均价原则上涨幅不能超过5%。
    压力重重
    李新及多位地方住建委人士告诉中国证券报记者，“新限购令”要扩大到二三线城市，不仅仅是地方政府与住建部等主管部门的博弈，各地方的房管、国土、地税、招商引资等部门也免不了参与。
    专家表示，就现实而言，某些二三线城市之所以对“新限购令”的抵触情绪较大，就是因为被房地产“绑架”了。李新也直言，“不仅仅是我们，估计全国有超过7成的二三线城市在抵制新限购令，原因很简单，土地出让收入和房地产行业拉动的经济效益，是这些城市的主要财政收入来源。”
    据李新介绍，他所在的城市的土地出让收入，目前占当地政府全部财政收入的6成左右。因此，当地的许多住房、土地政策，甚至保障房项目建设，都需要和当地几个实力较强的房地产开发商“通通气”。“如果我们市真的不幸被限购，那打击可以说是致命的。”
    一位央企背景的房地产开发企业管理层人士表示，一旦某些二三线城市被要求执行限购令，房企在这些城市的布局节奏一定会放缓。“就好像从一线城市转移到二线城市一样，企业是以经济利益为核心的。不去二线城市，可以去没有限购的三线甚至四线城市。”
    也有专家认为，如果某些二三线城市限购，除了GDP增长、就业压力、财政收入等大受打击之外，今年地方政府的融资平台债务偿还压力也将骤增。
    业内预计8月底前出台
    至于房价到底高不高，限购令到底需不需要，或许当地居民才是最有发言权的。中国证券报记者采访了李新所在的三线城市的几位普通市民。他们均表示，由于本地人口较少，该市大部分的房产都是由外地人购买。而随着各地炒房资金的涌入，经济发展水平仅为三线水平的该市房价，近年来直逼天津、杭州等准一线城市。“如果不是拆迁补助或者保障房，仅依靠我们当地的工资水平，本地人根本就买不起房子。我们真心希望可以实行限购令，或许我们这儿的房价就能便宜了。”
    国家统计局原总经济师姚景源认为，从目前一线城市的状况来看，游资炒作是各地房价飙升的“罪魁祸首”，尽管目前房地产调控政策已取得效果，开始进入一个“量跌价稳”的平静期，但市场中以游资为代表的非理性因素仍在躁动，因此必须继续推行限购措施，作为抵挡游资的一道“围墙”。
    北京中原地产市场研究总监张大伟称，目前来看虽然没有明确的指数标准，但全国大部分二三线城市的房价同比去年均有较明显上涨，预计将有至少30个城市被纳入限购行列。
    链家地产方面也认为，“新限购令”将圈定30至35个二三线城市。根据链家地产的估算分析，秦皇岛、哈尔滨、潍坊、威海、柳州、烟台、扬州、东莞、珠海、宜昌、锦州、洛阳、桂林、常德等14个城市满足了两项以上的限购标准。
    张大伟认为，为了应对即将到来的楼市“金九银十”，“新限购令”应该在8月底之前出台。就目前的情况来看，北上广深等几个一线城市的房价泡沫已经开始有“挤出效应”，但是二三线城市的房价过快上涨势头，很有可能反作用于一线城市，甚至影响一线城市的房地产调控效果。“我认为，9月、10月、11月份的调控很关键”。(本文来源：中国证券报作者：陈莹莹)

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